第一百零八章 “两房”危机(1/3)

1929年股市大崩盘，整个美国经济陷入到萧条时期，房地产市场也进入了严冬腊月，全美房价平均下跌31，而恢复到萧条前的水平又花去了美国足足19年的时间。

在大萧条之前，房屋贷款的主要来源是银行，一般是三十年期限。但和银行负债的配置（通常都是短期）相比起来，这个年限实在是太高了。所以一般的商业银行要求房屋贷款借入者在五年到七年左右就开始还款，这种做法如今依然存在。

如果世道良好，经济增长，收入上升，这种贷款给人带来的压力并不算大。但在世道凋敝，经济萎靡的情况下，贷款人只能放弃提前还款，这使得贷款违约。而一旦发生违约，这些房产将被银行收回拍卖，导致整个市场供应量过剩，反过来又导致房价的进一步下跌，形成一个死循环。

因为商业银行的这种特性，使得它们不能真正成为房贷市场的主力军。在这种情况下，美国政府于1934年通过国家住房法案，成立了联邦住房管理局（fha），以政府的名义为满足条件的贷款者提供房屋贷款的担保，即fha向有工作、以自住为目的、低首付的贷款人提供房屋贷款担保，让他们能够从银行中借入房屋贷款。

但即使是以国家的名义作为担保，但银行间资产和负债时间上的错配问题依然没有办法得到有效解决，于是在1938年，美国政府再次出手，成立了房利美公司。

房利美公司成立之初的目的，是为了收购银行手头上的fha担保贷款，因为这样一来。银行就可以从房利美公司里获得流动性。这样一来，困扰银行的流动性问题就迎刃而解。房屋购买者获得了贷款，银行获得了流动性。双方皆大欢喜。

因为房利美是联邦政府机构（此时），获取的资金来自联邦政府收益。并没有商业银行的融资成本，因此在利率方面极具竞争力。很快，房利美和fha联手创造了一项重大革新：30年固定利率贷款。

虽然这部分贷款的利率比一般贷款的利率稍高，但对于贷款人的绝佳好处是：他们不用再担心来自市场上的利率风险，不用担心房价价格的上涨或是下跌，因为每个月只需要固定的付出，他们就能够获得心仪的房屋。因此从1938年到1968年期间，美国房地产市场蓬勃发展。住房拥有率从44上升到64.3，这其中就有房利美和fha莫大的功劳。

然而房利美作为联邦政府机构的历史到1968年就戛然而止，因为在这一年越南战争达到了高潮，而美国国内的反战声音也一浪高过一浪。美国人民不愿意看到自己的小伙子远去地球的另一端平白无故地丢掉性命，自然也不愿意为军队支出买单。而为了继续筹集庞大的军费，维持在南亚地区的军事开销，当时的美国政府选择卖掉了房利美。

为了防止房利美一家做大，两年后美国政府又成立了另外一家专门收购fha担保贷款的公司，即房地美。从此，两家堪称是房地产市场的终极巨头开始了几乎是不受控制的大肆扩张。因为他们有着政府的隐形担保，融资成本也远远低于竞争对手，所以发展异常迅猛。

1970年。“两房”的业务不再局限于收购fha担保贷款，开始进军那些没有担保的银行房屋抵押贷款。

1971年，房地美率先发行房屋抵押贷款证券，1981年，房利美跟进。

1992年，房利美成为全美最大房屋抵押贷款证券发行商，同年美国国会要求“两房”增加对中低收入者的支持。

1999年，“两房”开始逐渐减低贷款要求，涉足高风险的贷款市场。

2003年。“两房”共发行近2万亿美元的房屋抵押贷款证券，相当于当年美国债券市场总额的10。

2004年。“两房”被查出存在重大会计违规，均瞒报数十亿美元的利润。一时间引起轩然大波。当时两家公司的管理层遭遇大清洗，但这一举动并没有让这两家公司充分警醒。

2005年开始，“两房”开始加速进入高风险市场，购买了市场上大量次级抵押贷款债券，直到07年8月份，次级抵押贷款