第六十三章 奔腾的小马(2/4)

“家家有本难念的经，还是古人说得对。庄哥，我相信，在座的每一个人，都有自己难以到了每个人的内心，他够坦诚。

“我到了深圳，跟着那个叔叔混，先与开发商接触，然后调研市场，学到了不少东西，当那个叔叔问我可以投资多少钱时，我把我爹妈给我的资本老实汇报了，他吓了一跳，说道，你这不是来炒房的，你是来开房地产公司的，哪要那么多钱呢，这里用杠杆就行了。”

“我们都知道杠杆，课堂上就学过，三成首付，银行按揭，不是三倍杠杆吗？”我回应道。

“我原来也是这样认为的，庄哥，市场才是个大课堂啊，这个叔叔教我的，我才真的明白了什么叫：炒！”

“说来听听”我也挺感兴趣。

“其实，叔叔告诉我一个道理，所有稀缺资源都可以用来炒。比如说深圳吧，它的土地有极其有限的，而它的人口却天天增加，总有一天，地上房子盖满了，新增供应只能靠拆迁，那个成本就非常大了，所以，深圳今后注定是个以二手房为主体的市场，趁着现在还有新增土地盖楼，这个稀缺资源估计过不了几年就没有了，所以得赶紧炒一把，你说，他说得有没有道理？”

“那怎么炒呢？按通常的方法？”我估计他们有更激进的办法。

“这就分情况了，在全国各地，有政府炒的，有金融机构炒的，我们是利用资金与房地产公司炒，各有各的搞法。”

“政府怎么炒呢？你说说你见到的情况。”这是我以前的知识盲点，想具体了解下。

“政府炒作的大概念，可以叫做经营城市，方法很多，比如搞开发区，搞三通一平，搞个产业搭台，房地产唱戏。举例来说，以城市拆迁为例，以补偿价格和安置房基准价格，就为慈范了基准，抬高了市场预期，是不是？”

“原来是这样，怪不得，拆迁的矛盾不是政策的原因，是利益的博弈。”我似乎明白了很多现象。“那银行呢？”我继续问道。

“银行通过地产评估，从开发商拿到土地的那一刻，就可以抵押贷款，并以评估价格的方式给开发商滚动贷款，也实现了定价权的掌握和资金的定价和效益的回收。”

“这个我明白，一切都在银行的掌握之中。”我知道，开发商的所谓毛利中，给政府的各种税费和土地价款，银行的资金成本也是很高的，对开发商的资金成本而言，对银行就是资金利润。我最感兴趣的问题是：“你们跟开发商联手炒作如何操作呢？”

“我们通过炒作价格，提前提高了房屋在银行的评估价值，也在银行开展按揭贷款，将炒作变高的价格通过银行这个渠道变为公开的市场价格，民众买涨不买跌，价格就上来了，开发商就赚取了额外的利润，我们也通过杠杆，赚取了应得的差价。假如原来房值500万，我的首付是150万，炒到600万卖出，毛利润为100万对不对？”没等我回答，他继续说道：“如果周期为一年的话，这个利润率是多少？”

不算不知道，一算吓一跳：“你年资金毛利可以到60以上，放高利贷啊，伙计。”

“如果按你的方法，中间如果出现资金断裂怎么办？如果出现房价下跌怎么办？如此大的风险，如果你不拉更多投资者分担，我不相信你们敢这样冒险。”我怀疑它的稳健性。

“那就是窍门了，许多民营银行，或者中小银行，都在争抢住房贷款这个优质蛋糕，不合规的事多了去了，他们只要业绩，不管风险。你听说过一成首付的么？10倍杠杆，钱从哪里来，还不是从中小银行里来。当然，最大的风险是，如果房价普跌，那杠杆就会崩塌，但是，这样大面积的崩塌会造成国家金融危机，难道国家不救吗？”

他这样说，我也不可否认，当今，房地产市场不仅绑架了银行，还绑架了地方财政，绑架了经济安全，国家肯